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概要

【裁判所】東京地方裁判所

区分所有者が管理費等を支払わないことから、管理会社が支払を督促し、あらかじめ警告を発した上で、その区分所有者の室外にある給湯バルブを閉めて給湯を停止した。その後、区分所有者が自らドライバーを使ってバルブを開けると、再度管理会社は、書面で警告した上でバルブを停止するなど、管理会社の実力行使によるバルブ閉栓と区分所有者による開栓が繰り返された。
その後、区分所有者は、管理会社による閉栓は、不法行為を構成するとして、慰謝料請求をした事案である。

問題の所在

給水・給湯の停止は、マンション居住者の日常生活に大きな影響を及ぼすものであるから、たとえ管理費等の督促のための手段であったとしても、停止をすることは、不法行為を構成する場合があるのではないか。

判旨と解説

本判決は、管理会社がとった給湯停止の措置について、「管理規約に基づくもので、事前に支払いの督促や警告をした上で行われたものではあるが、給湯という日常生活に不可欠のサービスを停めるのは、管理費等の滞納の解決について、他の方法をとることが著しく困難であるか、実際上効果がないような場合に限って是認されるものと解すべきである。」と述べた。

本件は、区分所有者が冷暖房費の支払義務をも負っていたという事案であったが、管理会社としては、給湯停止する前に、冷暖房の供給停止を条件に、管理費等の支払を求める交渉をしてしかるべきであったとして、管理会社に対して、慰謝料支払義務が認められた。

たとえ、管理費の不払いがあったとしても、給水・給湯の停止措置をとることが許されるためには、上述の要件が満たされなければならないのであって、安易な給水・給湯停止は、不法行為を構成することについて、十分な注意が必要である。

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